購入時の諸費用について

「仲介手数料」は諸費用の中で大きな金額を占めるものの1つです。

不動産会社(仲介会社)を通じて不動産を売ったり買ったりした場合、不動産会社に成功報酬を支払います。この成功報酬を「仲介手数料(媒介手数料)」といいます。

依頼された物件を売買するため、不動産情報サイトへの情報掲載・購入検討の方への内覧立ち合い・売主と買主の契約条件の調整・契約に必要な書類の作成など、不動産売買の通常の過程で発生する費用がこの「仲介手数料」に含まれています。「仲介手数料」は、私たち不動産会社がお客様の大切な住まいの売却活動を行うために必要な報酬です。

この「仲介手数料」は、宅地建物取引業法という法律で売買代金に応じて ”上限”の金額 が決められています。400万円を超える金額の物件の仲介では（売買価格×3％＋6万）×消費税が ”上限”額で、多くの不動産会社がこの ”上限”の金額を手数料として提示しています。

例えば3,000万円（税抜）の中古マンションを買ったとき、「仲介手数料」の上限は105万6000円です。

（ 3,000万円 × 3％ ＝ 90.00万円 ）＋ 6万円＋ 9.60万円（消費税）＝ 105.60万円　※速算式

多くの不動産会社では、この上限がそのまま仲介手数料となっています。

不動産登記とは、土地や建物の権利関係を法務局に備え置かれた公の帳簿「登記簿」に対象不動産の物理的な現況や権利関係を記録すること記載することです。「どこ(所在)にあるどのような不動産(土地・建物・構造・広さ)か」「所有者は誰なのか」「どの金融機関からいくらお金を借りているのか」といった情報が登記簿に記載されます。この不動産登記制度は、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

中古マンションを購入した時は、「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」という不動産登記をします。

「所有権移転登記」

「所有権移転登記」とは、不動産を購入した際、前の所有者から新しい所有者に ”所有権”が移ったことを示す、「その不動産が自分のものである」ことを示すために行う登記です。所有権が移転したことが登記簿に記載されることで第三者に対抗力を持つことができます。この「所有権移転登記」は、中古マンション売買の際には必ず行います。

「抵当権設定登記」　

住宅ローンを組んで中古マンション購入する場合には、「抵当権設定登記」が必要になります。住宅ローンを組む時、金融機関は購入した物件を担保にお金を貸し出します。この担保のことを抵当権といいます。金融機関と抵当権設定契約を締結し「抵当権設定登記」を申請します。

これらの登記手続きは、国家資格を持つ専門家である「司法書士」に依頼します。また、この登記手続きには登記費用がかかります。登記費用の主な内訳に「登録免許税(税金)」と「司法書士報酬」があります。登記費用は物件価格にもよりますが、20～40万円程度かかります。

「所有権移転登記」を代行する司法書士は、

■「全額現金」で中古マンションを購入する場合

　　・不動産会社が紹介する司法書士

■「住宅ローン」で中古マンションを購入する場合

　　・金融機関から指定がある場合・・・金融機関が指定した司法書士

　　・金融機関からの指定が特にない場合・・・不動産会社が紹介する司法書士

を使うのが一般的です

「火災保険」は損害保険の一つです。金融機関で住宅ローンを契約する場合、火災保険加入が必須であることが一般的です。

金融機関から提携保険会社の火災保険を紹介されることもありますが、一般的に自分で火災保険会社を選ぶことができます。

ベースとなる火災保険に、特約でオプションを追加していきます。火災保険の補償を厚くすれば当然保険料は高くなります。必要な補償対象や特約は人それぞれです。自分に合った商品を選ぶことが大切です。

住宅ローンを契約する際に金融機関に支払う費用に「融資事務手数料」と「保証料」があります。金融機関ごとに呼び方が異なっているということではなく、この2つは全く別の意味を持つものです。また、保証料の支払方法には「一括前払い（外枠方式）」と「金利上乗せ（内枠方式）」の2種類があります。

住宅ローンは「審査が通ってとにかく金利や手数料が安ければいい」と考えますが、これらの違いを知らないまま選んだことで、損をしてしまう可能性があります。

都市銀行、地方銀行、ネット銀行、様々な銀行がありますが、それぞれ得意な分野があったり、低い金利にするための条件がそろわないことで希望していた低い金利の利用が難しいこともあります。

プライムステージではお客様にあった住宅ローンを提案いたします。